O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovou, nesta quarta-feira (26), a liberação do uso do fundo para a compra e o financiamento de imóveis de até R$ 2,25 milhões, tanto em contratos antigos quanto novos. A mudança permite que os recursos do FGTS sejam utilizados independentemente da data de assinatura do contrato, corrigindo uma distorção que afetava especialmente contratos firmados após junho de 2021.
A decisão foi tomada após o aumento do teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que passou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões em outubro. Antes da mudança, contratos assinados depois de 12 de junho de 2021 não podiam ser enquadrados no novo limite, enquanto financiamentos anteriores continuavam aptos, criando assimetria entre mutuários.
Ajuste elimina marcos temporais e reduz assimetrias
A origem do problema estava em uma resolução de 2021, que exigia que o valor do imóvel, na data da assinatura do contrato, seguisse o teto vigente do Conselho Monetário Nacional (CMN).
Isso criou dois marcos temporais:
- contratos assinados até 11 de junho de 2021
- contratos firmados a partir de 12 de junho de 2021
Com o reajuste do limite do SFH, muitos mutuários recentes ficaram impedidos de usar o FGTS, mesmo quando o valor do imóvel atendia ao novo teto de R$ 2,25 milhões. Agentes financeiros, o Banco Central e consumidores relataram dificuldades, e o impasse começou a gerar risco de judicializações.
Um ajuste redacional na norma eliminou essa diferenciação e estabeleceu tratamento igual para todos os contratos. O Conselho calcula que o impacto na movimentação do fundo será limitado, com aumento estimado em cerca de 1%.
Benefício maior para famílias de renda média e alta
A mudança deve favorecer principalmente famílias com renda acima de R$ 12 mil, que enfrentam preços elevados em mercados imobiliários aquecidos, como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília. Nesses locais, o teto antigo de R$ 1,5 milhão já não refletia o valor real dos imóveis.
Com a nova regra, qualquer contrato dentro do SFH poderá utilizar o FGTS para:
- compra do imóvel;
- amortização ou liquidação do financiamento;
- abatimento de parcelas.
A decisão tem vigência imediata e reduz incertezas tanto para consumidores quanto para instituições financeiras.
Regras de uso do FGTS continuam as mesmas
Apesar do novo limite, os critérios para utilização do FGTS não foram alterados.
Vale lembrar as principais exigências:
Tempo de contribuição
É necessário ter pelo menos três anos de trabalho com recolhimento de FGTS, contínuos ou não.
Teto de financiamento
O limite máximo de financiamento foi ampliado de 70% para 80% do valor do imóvel em outubro, permitindo entrada menor por parte do comprador.
Propriedade e uso
O imóvel deve ser urbano e destinado à moradia própria.
O comprador não pode possuir:
- outro imóvel residencial na cidade onde mora, trabalha ou pretende comprar;
- outro financiamento ativo no SFH.
Localização
O imóvel precisa estar localizado:
- no município onde o trabalhador reside há pelo menos um ano;
- em região metropolitana adjacente;
- ou no município onde exerce atividade profissional.
Intervalo para novo uso
O FGTS só pode ser reutilizado após três anos da última operação.
Limite de avaliação
O valor do imóvel deve ser igual ou inferior ao teto do SFH — atualmente R$ 2,25 milhões — independentemente da data do contrato.
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